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Reform der Grundsteuer kontrovers diskutiert:

10. Bonner Symposium für Immobilienbewertung

Bis Ende 2019 läuft nach Willen des Bundesverfassungsgerichtes die Frist für die politische Umsetzung zur Neuregelung der Grundsteuer. Ende 2024 müssen die gesetzlichen Regelungen für eine Grundsteuer realisiert sein.

Im Mittelpunkt steht eine vergleichbare Form der Immobilienbewertung für alle betroffenen Grundstücke, die eine marktgerechte Wertermittlung sicherstellt. Dabei können für diese Massenbewertung pauschalierte Verfahren genutzt werden, die nicht jedes wertrelevante Detail eines Grundstücks berücksichtigen.

Kontrovers wurde das Thema Grundsteuer und die verschiedenen zur Verfügung stehenden Modelle anlässlich des 10. Bonner Symposiums für Immobilienbewertung am 29. November in Bonn von Vertretern aus Politik, Wirtschaft, Sachverständigenwesen und Immobilienvertretung. Geladen hatte die BVS Akademie in Kooperation mit der Universität Bonn, Prof. Theo Kötte, Lehrstuhl für Geodäsie. Als wichtige Steuerquelle für die 11.000 bundesweiten Kommunen macht die bisherige Grundsteuer ca. 14 Milliarden Euro im Jahr an Steuereinahmen aus, was ca. einem Zehntel ihres Steueraufkommens entspricht. Um die erforderlichen Gebäudedaten erfassen zu können, ist es erforderlich auch hier entsprechende Datenbestände oder elektronische Auswertungen zu nutzen. Um deutschlandweit die gleichen Daten zu erfassen, muss sichergestellt sein, dass eine einheitliche Definition aller zu ermittelnden wertrelevanten Parameter vorhanden ist. So gibt es zum Beispiel bundesweit keine einheitliche Definition der Wohnfläche oder Nutzfläche in Mietverträgen, der Geschossfläche oder der Bruttogrundfläche von Gebäuden sowie der Ertragssituation von Grundstücken.

Zur Verfügung stehen Bewertungsmodelle wie das Bodenwertmodell, Kostenmodell, Äquivalenzmodell und ein Modell auf Basis des typisierten Verkehrswertes. Hans-Joachim Beck vom Immobilienverbands Deutschland IVD vertrat die Sicht der Wohnungswirtschaft und argumentierte, dass ein wertbasiertes Verfahren verfassungsrechtlich zulässig sei, dem Verkehrswert möglichst nahekommen müsse und die Grundstücke nicht in sachwidriger Weise ungleich behandeln dürfe. „Wird nur der Wert des Bodens berücksichtigt und der Wert des Gebäudes – ganz oder teilweise – außer Acht gelassen, führt dies zu einer sachwidrigen Ungleichbehandlung der Grundstücke“, so Beck. Prof. Dr. Dirk Löhr von der Universität Trier vertrat hingegen die Ansicht, dass nur das Bodenwertmodell den Belastungsgrund folgerichtig und gleichheitsgerecht abbilden könne, und dazu beitrage, dass mehr Gerechtigkeit hergestellt werde. BVS-Vizepräsident und Leiter des Bundesfachbereiches Immobilienbewertung, Dipl.-Ing. Bernhard Bischoff, erklärte, dass nur die Bodenwerte in Deutschland fast flächendeckend mit den Bodenrichtwerten gem. § 196 Baugesetzbuch vorliegen und die Gebäudedaten elektronisch vollständig für Deutschland nicht vorhanden seien. Damit ergäbe sich, dass eine reine, auf den Bodenwert bezogene Steuer, am schnellsten und einfachsten umzusetzen sei. Erforderlich sei nach Bischoffs Ansicht nur, dass die Bodenrichtwerte einheitlich georeferenziert elektronisch vorliegen. Vorgaben zur Neubewertung der Immobilien machte das Gericht in seinem Urteil (Az. 1 BvL11/14 u.a.) nicht. Dipl.-Ing. Rolf Blechschmidt vom Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat konnte noch keine Ergebnisse zur zum aktuellen Stand der Zusammenführung der Wertermittlungsrichtlinien liefern. Für den Objekteigentümer und Mieter können die Abgaben für die Grundsteuer ab 2024 in einer zusätzlichen Steuererklärung fällig werden. Eigentümer können in der Betriebskostenabrechnung anteilig die Grundsteuer an den Mieter weiterberechnen. Dies ist jetzt schon der Fall. Je nach Modell, können die Kosten dann auch steigen.

Die Modelle im Überblick:

Das Kostenwertmodell

Hier werden auch Bau- oder Sanierungskosten für die Häuser auf dem Grundstück miteingerechnet. Die Mehrheit der Bundeländer hatte 2016 dieses Modell vorgelegt.

Das Äquivalenzmodell

Bei diesem Modell wäre vor allem die reine Fläche von Grundstücken und Gebäuden Grundlage für die Steuerhöhe, weniger der Wert der Fläche und Immobilien.

Das Bodenwertmodell

Berücksichtigt nur den Wert eines Grundstücks Ein unbebautes Grundstück wird genauso teuer besteuert wie ein bebautes.

Was ist die Grundsteuer?

Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben, da Grundstücke und Gebäude Kosten verursachen und die umliegende Infrastruktur mitfanziert werden muss (Immobilienbesitzer tragen die Belastungen der Kommune mit).

Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B. A bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen; Grundsteuer B auf bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude. Die Kommunen erheben einen sogenannten Hebesatz zur Berechnung.

Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

 

Das 11. Bonner Symposium für Immobilienbewertung findet am 07.11.2019, ebenfalls im Universitätsclub Bonn, statt.

 

Weitere Informationen unter:
Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter
sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS)
Regina Iglauer-Sander, Pressereferentin
c/o Coaching+Communication
Erdmannstr. 6
10827 Berlin
Tel.: 030 788904-64
Fax: 030 788904-65
iglauer-sander@bvs-ev.de
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